En este artículo nos enfocaremos en una compraventa de finca, casa o apartamento que ya tenga un dueño que no sea la inmobiliaria, la promotora o la agencia de bienes y raíces, sino, una sociedad o persona natural que haya adquirido el bien con anterioridad, esté usado o no.
En primer lugar usted o su asesor deben investigar la propiedad en el Registro Público de Panamá, con el fin de verificar que todo esté en regla con la finca. Que no tenga secuestros, embargos, limitaciones u otras marginales que al momento de finiquitar la transacción representen un impedimento para protocolizar e inscribir la venta. También podrá identificar quién es el dueño actual del bien inmueble, las medidas, linderos, entre otros datos generales, y si estos coinciden con los que usted maneja. Cualquier persona puede hacer esta investigación, siempre que tenga conocimientos de cómo se maneja el sistema de información registral o acuda a la misma institución con regularidad.
A su vez, es importante consultar los datos catastrales de la finca en la Autoridad Nacional de Tierras (ANATI), con el objeto de validar si los mismos están actualizados. Sucede que, muchas personas piensan que una compraventa termina con su inscripción en el Registro Público, cuando, luego de esa fase procede llevar la escritura a la ANATI para actualizar el titular y los valores. Esta información debería ser automáticamente transferida al sistema de la Dirección General de Ingresos (DGI), entidad que administra la nueva tributación del impuesto de bien inmueble de la finca, según ese último valor de compraventa.
Si ese paso se obvió en su momento, es necesario que el vendedor proceda con la actualización de la finca en la ANATI, para que los valores reales sean captados. Seguidamente, se debe acudir a la DGI y solicitar a la institución que reprocese e iguale el estado de cuenta de la propiedad, para que el cálculo y liquidación del impuesto de bien inmueble sean realizados en debida forma. Terminado este trámite, puede tener seguridad que el paz y salvo de la finca será emitido correctamente.
Supongamos que cuando acudió a la ANATI, el titular y los valores estaban actualizados. Es recomendable pedir un certificado de valor catastral de la finca. Luego, debería solicitarle al dueño o asesor de la compraventa que le brinden prueba fidedigna del estado de cuenta de la propiedad, para acreditar que se encuentra paz y salvo con el Tesoro Nacional. Durante la investigación en la DGI, también es propio observar si los valores de la propiedad están igualados, de manera que el impuesto de bien inmueble se haya estado calculado sobre el valor real de la finca. Han ocurrido casos en los que se emite el paz y salvo de bien inmueble, y en años posteriores, por alguna gestión que hace el nuevo titular en la entidad o de oficio, el Fisco reprocesa la cuenta, iguala valores, y salen saldos a pagar de cuando la finca tenía otro dueño. Para arreglar este tipo de problemas, que se pudieron haber evitado, hay que invertir tiempo y dinero que no se tenía previsto gastar.
Habiendo hecho todo lo anterior, las partes pueden continuar con la transacción, ponerse de acuerdo en cuanto al precio y todos los demás términos de la promesa y/o compraventa, sacar los paz y salvos (IDAAN y DGI), pagar el 2% y 3% en concepto de impuestos de transferencia y ganancia de capital. El contrato debe ser preparado por un profesional del derecho (recomendable), la minuta debe ser protocolizada ante notario, elevada a escritura pública e inscrita ante el Registro Público de Panamá.
Finalmente –y muy importante–, es preciso llevar la escritura de la finca a la ANATI para que, como mencionamos previamente, actualice el titular y valor catastral de la propiedad; paso seguido, verificar en DGI que los valores estén debidamente actualizados e igualados, así evitará que en un futuro le salgan recargos e intereses a pagar porque el impuesto de inmueble se había estado calculado erróneamente.
Estamos a su entera disposición para asesorarle en una compraventa, y hacer minuciosamente todos los trámites pertinentes.
Aclaración: Los datos aquí aportados tienen efectos meramente informativos. Los casos particulares se deben analizar conforme a sus características propias y las normas específicas que le son aplicables. Es bueno que conozcas tus derechos y deberes, pero, también es recomendable recibas una asesoría legal adecuada para defenderlos y hacerlos cumplir.
PonteLegal.com es una plataforma digital desarrollada por LEÓN CONSULTING/Abogados-Attorneys at Law
